In molte trattative si fa spesso riferimento all’accollo mutuo: un’opzione su cui, però, è consigliabile fare un po’ di chiarezza, perché non sempre è conosciuta. Esso corrisponde a un contratto che viene stipulato tra il soggetto che vuole comprare la casa in vendita e il mutuatario originale. L’accollo di un mutuo preesistente, quindi, non è altro che la soluzione a cui si ricorre quando si ha intenzione di comprare un appartamento su cui pende già un mutuo: di conseguenza, il futuro acquirente subentra nelle obbligazioni che il contraente iniziale aveva assunto. Nel complesso sono tre le parti in causa in questo meccanismo: l’accollante, cioè chi subentra nel contratto di mutuo; l’accollato, il soggetto a cui era intestato il contratto di mutuo in origine, e la banca creditrice. Affinché l’accollo mutuo possa essere messo a punto, è indispensabile che si giunga a un accordo tra l’accollante e l’accollato, cioè tra il soggetto nuovo e il debitore originario, in modo tale che l’accollante possa subentrare nell’obbligazione dell’accollato.
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Quali sono gli obblighi dell’accollante?
Nel momento in cui un soggetto compra una casa – ma, più in generale, qualsiasi immobile – che è ipotecata per un mutuo che non è ancora stato estinto da una banca, si parla di accollo mutuo: il soggetto in questione viene chiamato accollante e assume su di sé l’obbligo di provvedere al rimborso del finanziamento che era stato ottenuto dal proprietario precedente. Non è detto che ciò sia sempre possibile, nel senso che un’opportunità del genere deve essere concessa dalle condizioni contrattuali. Subentrando in un mutuo già cominciato, si accetta l’onere di pagare le rate che restano, sulla base di quel che è indicato nel piano di ammortamento.
L’accollo cumulativo
L’accollo cumulativo è una delle due differenti tipologie di accollo a cui si può fare riferimento: esso implica che tutti e due i soggetti coinvolti – sia l’accollato che l’accollante – siano obbligati per la stessa prestazione. Nel caso in cui il nuovo debitore si riveli insolvente, sarà il primo debitore a dover rimborsare gli importi residui; d’altro canto, l’adempimento di uno fa in modo che l’altro sia libero verso la banca.
L’accollo liberatorio
Le banche di solito scelgono l’accollo cumulativo in tutti i casi in cui gli accollanti non sono in grado di offrire garanzie a sufficienza. Come si è detto, però, non è questa la sola opzione a disposizione in questo ambito: l’alternativa è rappresentata dall’accollo liberatorio, che si chiama così perché svincola l’accollato – e quindi lo libera – rispetto a qualunque obbligo. Così, è l’accollante a doversi occupare del debito e di tutti gli oneri che sono ad esso correlati.
Quando è vantaggioso l’accollo?
Uno dei benefici più importanti relativi all’accollo va individuato nella possibilità di risparmiare sulle spese iniziali che sono correlate all’avvio del finanziamento, e cioè sulle spese di istruttoria e su quelle notarili, oltre che sui costi di perizia. Non solo: a volte ci possono anche essere spese di estinzione anticipata o commissioni da pagare per la cancellazione dell’ipoteca, che con l’accollo sono destinate a sparire.
Un altro motivo di convenienza di tale soluzione riguarda le verifiche, molte delle quali sono state già portate a termine dalla banca: ciò vuol dire che lo screening iniziale è molto più rapido. Nel caso in cui si stia valutando l’opportunità di accollarsi un mutuo, comunque, ci sono diversi fattori a cui è opportuno prestare attenzione: non solo le condizioni contrattuali e i tassi di interesse del finanziamento, ma anche gli oneri collegati, tra i quali ci sono le spese per il subentro. Inoltre, non bisogna dimenticare di accertarsi che tutti i pagamenti siano in regola. Le condizioni rischiano di risultare più svantaggiose quando si ha a che fare con un mutuo sottoscritto molto tempo fa. In questa circostanza, comunque, si può sempre propendere per una surroga.
