Ogni immobile dalla sua esistenza ha una destinazione d’uso primaria, che può variare col tempo: cosa significa la variazione di uso di un immobile, quali sono le autorizzazioni, i permessi e la procedura da seguire per non avere sorprese.
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Perché variare la destinazione d’uso
Ogni immobile esistente ha una sua destinazione d’uso che può essere, ad esempio, abitativo, industriale o artigianale, commerciale eccetera. Se vuoi utilizzarlo in maniera diversa da quella per cui è destinato originariamente ci sono parecchi passi da fare ma nel complesso non è poi così complicato come si può pensare. Certamente è più facile trasformare un’abitazione in luogo destinato diversamente che il contrario mentre trasformare un locale commerciale o altro in abitazione comporta l’esecuzione di una seria di lavoro di adeguamento piuttosto gravosi, impianti di riscaldamento, coibentazione delle pareti e molto altro ma ancora prima di tutto questo bisogna affrontare la burocrazia, verificando la possibilità di trasformazione della destinazione d’uso.
Ogni paese e città, ogni Comune ha un suo piano regolatore con cui si determinano le possibili destinazioni d’uso degli immobili presenti sul territorio comunale. Se il piano regolatore non vincola a particolari utilizzi l’immobile di cui si vuole cambiare la destinazione, si può procedere alle richieste relative. Se le norme del piano regolatore consentono il cambio d’uso e se per giungere a questo non occorrono opere edilizie, occorrerà presentare al Comune una Denuncia di inizio attività (DIA) per poter destinare un immobile da abitativo ad attività commerciale o artigianale o a Studio professionale, oppure anche, nel medesimo caso, una SCIA ovvero una Segnalazione certificata di inizio attività, questo dipende dal Comune, da cosa prevedono le norme specifiche. Nel caso, invece, in cui siano necessari lavori di adeguamento edilizio, dovrà essere richiesto un permesso di costruire.
Norme specifiche per cambiare destinazione d’uso
Qualora l’immobile per il quale si vuole cambiare la destinazione d’uso si trovi nell’ambito di un condominio, occorre verificare che non vi siano norme del regolamento di condominio che ostino tale trasformazione e, in questo caso, richiedere l’autorizzazione all’assemblea di condominio. Ottenuta l’autorizzazione si può procedere con la trasformazione d’uso dell’immobile che, però, richiede anche la variazione catastale. Se il cambio d’uso è urbanisticamente rilevante, cioè comporta il passaggio ad una categoria diversa con o senza interventi edilizi, si deve ricalcolare anche la rendita dell’immobile per il ricalcolo anche delle imposte relative all’immobile.
Le categorie funzionali previste per gli immobili oggi possibili sono residenziale e turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale. Nell’ambito della medesima categoria è possibile sempre il cambio di destinazione d’uso, ad esempio se un immobile è destinato al commercio, utilizzato fino ad allora come libreria, è possibile trasformarlo in negozio di detersivi, ovviamente solo come esempio ma per far comprendere il concetto, sempre che il piano urbanistico comunale non preveda diversamente. I costi per il cambio di destinazione d’uso sono soprattutto legati ai lavori necessari, alle parcelle dei professionisti coinvolti nei lavori ma esistono anche i costi di urbanizzazione eventuali e i bolli necessari per le varie pratiche, secondo quanto previsto dalla legge.
Alcune considerazioni sulla variazione destinazione d’uso
Chiaramente, nel caso di trasformazione di un locale destinato ad certo utilizzo al fine di farlo diventare un locale abitativo, dovranno essere messe in atto tutte le trasformazioni, a seguito di autorizzazione da parte del Comune, per rendere il locale stesso adeguato all’uso residenziale e prima di poterlo utilizzare per questo nuovo utilizzo sarà necessario attendere il certificato di abitabilità da parte degli organi compatenti. Questo certificato determina che i locali hanno tutte le caratteristiche di salubrità, sicurezza, dimensionali, previste dalla legge per potervi abitare. Per questo motivo, occorre che tutti gli impianti interni siano a norma di legge e certificati da professionisti del settore. Una volta ottenuta l’abitabilità potrai entrare nell’immobile e abitare tranquillamente ma se cerchi di abitarlo prima dell’approvazione, vai incontro a seri problemi tra i quali anche l’evacuazione forzata e l’interdizione di utilizzo fino a completamento delle verifiche e rilascio del certificato di abitabilità.
