L’amministrazione di condominio è un tema abbastanza spinoso: quali sono i compiti di un amministratore di condominio in merito a spese e ripartizione delle spese condominiali e rapporti coi condomini.
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Condominio, amministrazione e assemblee condominiali
Le liti condominiali sono proverbiali, troppo spesso sono l’occasione per dare sfogo a contrasti personali che nulla hanno a che fare con gli interessi del condominio. Chi conduce l’assemblea condominiale, l’Amministratore, deve essere dotato, oltre che delle necessarie competenze specifiche per amministrare correttamente e nel rispetto delle leggi il condominio, di grandi doti di pazienza e tolleranza per non mandare a quel paese tutto e tutti. Purtroppo, in mezzo alle molte migliaia di Amministratori capaci e corretti, ve ne sono anche parecchi che non hanno queste caratteristiche, sfociando addirittura nella disonestà: si sono sentiti casi di comportamenti disonesti e ancora se ne sentiranno, purtroppo. Un caso tra tutti può valere quale esempio non di disonestà ma di semplice inadempienza, un altro dei motivi per i quali spesso gli Amministratori sono giustamente licenziati dai condomini e talvolta anche deferiti alla Giustizia.
Il caso che desideriamo portare ad esempio è relativo ad un condominio in cui un tempo esisteva il sistema di riscaldamento centralizzato ed è ancora attivo ma nel frattempo tutti i condomini hanno trasformato il riscaldamento in autonomo, tranne due. Considerando che l’impianto risulta obsoleto e non più a norma, l’assemblea ha deliberato la chiusura dell’impianto centralizzato e la trasformazione, se voluto dai due condomini tuttora allacciati al centralizzato, a loro volta in riscaldamento autonomo. Al termine dell’esercizio di riscaldamento, l’Amministratore non ha rispettato la decisione dell’assemblea e non ha provveduto alla chiusura di impianto, peraltro anche non più dotato del libretto di impianto. Si tratta di un’evidente condizione di inadempimento da parte dell’amministratore che non ha dato esecuzione alle legittime decisioni dell’assemblea.
Quali sono i compiti dell’Amministratore
Ciascun Condominio con più di 8 unità abitative ha il compito di redigere un suo regolamento, approvato dall’assemblea dei condomini, che non può mai essere in contrasto con le norme di legge ma ne precisa i principi nelle determinazioni e l’Amministratore ha il compito di assicurare innanzitutto il rispetto del Regolamento e poi il rispetto di tutte le norme di legge nell’amministrazione del Condominio. Altro compito dell’Amministratore è di consentire l’usufruizione dei servizi comuni coerentemente con le norme che ne regolano l’utilizzo. Compito dell’Amministratore è anche convocare le assemblee nei modo e termini previsti dalla legge e ancora la convoca ad hoc per il rendiconto dell’attività economica del condominio.
L’amministratore ha anche il compito di provvedere ai lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria e riscuotere le quote dei condomini relative alle spese condominiali. L’amministratore ha anche l’obbligo di tenere il registro anagrafico dei condomini, la tenuta del registro di nomina e revoca di incarico, i verbali delle assemblee e il registro della contabilità. E’ anche un obbligo dell’amministratore tenere la documentazione dei pagamenti delle spese condominiali e le eventuali liti in essere. Il rendiconto annuale del Condominio deve essere portato all’approvazione dell’assemblea entro 180 giorni.
Su delibera specifica dell’assemblea dei condomini, l’Amministratore ha il dovere di provvedere alla creazione di un sito internet del Condominio, ponendo a carico dei condomini il costo di progettazione e realizzazione, nel quale devono trovarsi i verbali delle assemblee, scaricabili liberamente dai singoli condomini. L’amministratore ha anche il dovere di verifica e controllo dell’acqua condominiale, cosa particolarmente sensibile soprattutto nei condomini vetusti, dove tubature in ferro arrugginite o vecchie tubazioni di piombo potrebbero rappresentare un rischio per la salute dei condomini.
Obblighi amministratore di condominio
L’Amministratore, infine, ha l’obbligo di attivare un conto corrente bancario o postale, in cui far confluire il denaro relativo all’amministrazione condominiale, conto che deve essere reso disponibile alla consultazione di qualsiasi condomino per verificare la gestione contabile, le voci di spesa e l’operato contabile dell’amministratore, dal momento che è ampiamente assodato che fidarsi è bene ma non fidarsi è meglio e che, come diceva l’indimenticato On. Andreotti, a pensar male si fa peccato ma quasi sempre si azzecca!
